小區的物業服務合同由誰來簽定?在簽訂《物業服務合同》時需要哪些注意事項?

發表時間:2021-04-09 15:47:31

隨著時代的發展,越來越多的業主都知道了作為業主所擁有的權利和義務,同時也更重視和謹慎地使用這些權利,希望能有效地維護自身的利益。所以在簽訂《物業服務合同》時需要哪些注意事項?應做到四個明確一個注意。 

一、明確委托事項

1. 應當在《物業服務合同》里明確物業公司是負責整個小區的全部物業工作還是只是負責某一項服務內容,以及哪些項目允許物業公司分包,明確分包的原則和條件;

2. 要將委托的服務項目每一項都寫清楚,委托事項所包含的具體內容應該做到越詳細越好,特別是對于容易發生爭議的部分應該做出明確的約定,例如公共區域出租后的收益問題、保安失職導致業主被盜后由誰承擔責任的問題。

明確服務質量與標準委托事項具體內容的服務質量標準應該做到能量化的都盡可能量化,包括工作量的量化和質量檢查評定標準的量化,例如垃圾清運是一天一次還是兩天一次,在明確質量標準時要少用或不用帶有模糊概念的詞語,例如“整潔”,因為是否整潔不易作出準確判斷。

二、明確服務費用

由于物業服務是分檔次的,不同的檔次收取的費用存在較大的差異,在確定合理的費用時,要經過詳細的內容測算和橫向比較。無論是采用包干制付費,還是酬金制付費,雙方都應經過一定的測算和對比。各地物價局頒布的指導價應視作一個參考依據,各物業區域的規模大小與構成均不同,對最終付費標準還應詳細討論確定。

三、明確對物業公司的獎懲

目前的法律法規主要是對物業公司的違法、違規、違約行為以及由于其工作不負責或失誤給業主造成損失或損害的情況有一些懲罰性條款,但缺少對物業公司的獎勵性條款,所以在訂立合同時,業主可以設立一些獎勵條款,以激勵物業公司及其員工更好地進行物業服務。

四、明確違約責任

要在《物業服務合同》里明確物業公司違反約定應承擔的違約責任,約定的責任要具有實用性和可操作性,特別是對提前解聘的物業公司不及時退出或未解聘的物業公司提前撤出的情況。

五、特別注意

由于《前期物業服務合同》是由開發商與物業公司簽署的,因此購房人購買新建商品房時,應當對《前期物業服務合同》中相關內容予以書面確認。 另外,開發商在售房時應明示物業服務費試行標準。試行標準至首次業主大會確定物業公司并簽訂《物業服務合同》之日終止。業主個人不可以和物業公司簽署或者解除《物業服務合同》。

因為物業服務的對象是全體業主而不是某個業主個人,并且業主委員會才是簽署《物業服務合同》的當事人,因此業主個人是不可以和物業公司簽署或者解除《物業服務合同》的。 如果業主確實覺得現在的物業公司服務不好,那么可以將意見反饋到業主委員會,讓業主委員會先與物業公司進行溝通,讓物業公司進行整改。如果物業公司還是不愿整改的話,可以召開業主大會,經過占建筑物總面積1/2以上的業主且占總人數1/2以上的業主同意后可以做出解聘現在物業公司的決定,并且重新聘請新的物業公司。 業主需要特別注意不能因為對物業服務不滿而拒交物業費。

由于交納物業服務費是業主的法定義務,因此對物業公司不滿,業主采用不交費用的方式并不妥當,而且還有可能因為物業公司向法院起訴拖欠物業費,而這類訴訟的結果往往是拖欠物業費的業主敗訴。


如果物業公司存在違反合同約定的行為,業主可以采取以下措施:

1、直接向物業公司反映,告訴他們哪里做得不對,讓物業公司整改;

2、直接向業主委員會反映,讓業主委員會與物業公司溝通,要求物業公司進行整改,并要求業主委員會加強對物業服務的監督,如果物業公司拒不改正的,也可以召開業主大會解聘物業公司;

3、還可以向住建局的物業管理部門投訴,因為住建局的物業管理部門是物業行業的主管部門,有義務對物業公司的違約行為進行處理;

4、向法院起訴,物業公司不履行或者不完全履行《物業服務合同》約定的或者法律、法規規定以及相關行業規范確定的維修、養護、管理和維護等義務,業主委員會可以起訴要求物業服務企業承擔繼續履行、采取補救措施或者賠償損失等違約責任。

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